خانه سازی با وام فرسوده - وبلاگ اسبیکو

به گزارش وبلاگ اسبیکو، وام ساخت وساز در حساس ترین جبهه فراوری مسکن شهرها، به وام فرسوده تبدیل شده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، الگوی فعلی تامین مالی نوسازی بافت های فرسوده، نشان دهنده تعلیق افزایش وام یارانه ای برای ساخت مسکن در هسته درونی شهرهاست. در شرایطی که طی هفته های اخیر دو جراحی اساسی برای افزایش و مجذوب نماینده سازی دو نوع وام مسکن در شبکه بانکی صورت گرفت اما آنالیز ها نشان می دهد وام ساخت مسکن در حیاتی ترین منطقه ها نیازمند تسهیلات کارآمد همچنان غیرمجذوب نماینده است. این در حالی است که هم اکنون نوعی تبعیض مخرب بین شارژ مالی فراوری وتامین مسکن در منطقه ها مقرون به صرفه و در عین حال درونی شهرها (بافت های فرسوده) و منطقه ها پیرامونی (حومه شهرها) به عنوان محل ساخت مسکن دولتی و عرضه زمین های 99 ساله ایجاد شده است. تبعیضی که در نهایت نه تنها به زیان دولت که به زیان خانه اولی ها و متقاضیان مسکن و بعلاوه سازنده ها تمام می گردد.

به گزارش دنیای اقتصاد، اخیرا سقف وام مسکن دولتی (نهضت ملی مسکن) به 550 میلیون تومان افزایش یافت؛ وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق نیز دو برابر شد و در شهر تهران برای زوجین به مرز یک میلیارد تومانی رسید. اما وام مقرون به صرفه قیمت ساخت مسکن در بافت های فرسوده همچنان در سقف های قبلی پرداخت می گردد و مشمول افزایش نشده است. سقف وام یارانه ای برای ساخت مسکن همچنان در شهر تهران همان رقم 450 میلیون تومان سال گذشته است؛ 150 میلیون تومان از این تسهیلات با نرخ سود صفر درصدی و 300 میلیون تومان دیگر، سال گذشته، با نرخ سود 18 درصد به متقاضیان نوسازی پرداخت می شد. سال جاری هم نرخ سود صفر درصدی برای 150 میلیون تومان از وام 450 میلیون تومانی نوسازی مسکن برقرار است. اما سقف این وام، افزایش نیافته است.

اگرچه از سال گذشته اعلام شد که سقف مصوب وام ساخت مسکن دولتی به بافت های فرسوده نیز تعلق خواهد گرفت اما به علت غیریارانه ای بودن سود این تسهیلات، نمی توان وام 550 میلیون تومانی را وامی کارآمد برای نوسازی بافت های فرسوده بیان کرد. نرخ سود وام 550 میلیون تومانی بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار 23 درصد است. اگرچه سیاستگذار مسکن از سال های گذشته تا به امروز بر اولویت بافت های فرسوده در طرح های تامین مسکن شهرها تاکید نموده است اما شرایط تسهیلاتی و تامین مالی در بافت های فرسوده و بعلاوه کارنامه عملکرد نوسازی، نشان دهنده تبعیض آشکار و البته مخرب بین نوسازی بافت های فرسوده و ساخت وساز در منطقه ها حومه ای است. بیش از یک دهه است که دولت با این تصور که می تواند با ساخت وساز در حومه شهرها مشکل تامین مسکن خانوارها را حل نماید، اقدام به ساخت وعرضه مسکن دولتی در خارج شهرها نموده است. مطابق با قانون سالانه باید دست کم 100 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده ساخته می شد که در هیچ سالی این اندازه ساخت وساز تحقق نیافته است. صرف نظر از اثبات عدم اثرگذاری طرح های خانه سازی دولتی بر کاهش قیمت مسکن و بعلاوه تامین مسکن مقرون به صرفه برای خانوارها، هم اکنون عمده توان و منابع دولتی به جای آنکه صرف نوسازی بافت های فرسوده واقع در هسته درونی شهرها گردد، به خانه سازی در حومه ها، اختصاص یافته است.

250*300

[tavoos.net]

آنالیز ها نشان می دهد، وام کارآمد نوسازی در بافت های فرسوده تسهیلاتی است که هم به لحاظ سقف (مبلغ) و هم از نظر نرخ سود برای سازنده، مالک و خریدار مجذوب نماینده باشد. در شرایطی که هم اکنون رقم تسهیلات مسکن از محل اوراق به مرز یک میلیارد تومان افزایش یافته است، دست کم، وام ساخت در بافت فرسوده نیز باید به همین اندازه افزایش می یافت. این در حالی است که به علت آسیب پذیر بودن اقشار ساکن در این بافت ها نرخ سود این تسهیلات باید یارانه ای و تک رقمی معین گردد. هیچ کدام از این دو اقدام در هفته های اخیر که دو جراحی اساسی در دو نوع وام مسکن صورت گرفت، انجام نشد.

آنالیز ها نشان می دهد، وام ساخت مسکن در هسته های میانی شهرها عملا به وام فرسوده تبدیل شده است که نه برای سازنده ها مجذوب نمایندهیت چندانی دارد و نه بیشتر قریب به اتفاق ساکنان و متقاضیان مسکن در این بافت ها این وام را تسهیلاتی در استطاعت می دانند. این در حالی است که ساخت مسکن در این بافت ها به عنوان کارآمدترین شکل تامین مسکن، هزینه ای به مراتب کمتر برای دولت نیز دربردارد. برآوردها نشان می دهد تنها در یک مورد یعنی در حوزه تامین انشعابات واحدهای مسکونی (شامل آب، برق وگاز)، هزینه دولت در حومه 12 برابر بافت های فرسوده است. آنالیز های دنیای اقتصاد با استناد به آمارها و بعلاوه اظهارات مقام های مسوول نشان می دهد تامین انشعابات برای یک واحد مسکونی در بافت فرسوده کمتر از 10 میلیون تومان هزینه دربردارد؛ اما این هزینه برای واحدهای ساخته شده در حومه بر روی زمین های 99 ساله، بیش از 110 میلیون تومان به ازای هر واحد است. علاوه بر این هزینه های قابل توجه مربوط به آماده سازی و تامین زیرساخت ها و روبناهای شهری نیز در حومه ها به این هزینه ها اضافه می گردد. از سوی دیگر میانگین قیمت مسکن در بافت های فرسوده شهر تهران همین حالا حول و حوش یک سوم میانه قیمت مسکن در منطقه میانه واقع در نیمه شمالی شهر تهران است. قیمت زمین هم به طور میانه در این منطقه ها حدود یک سوم منطقه ها مصرفی نیمه شمالی است. بنابراین و در صورتی که حمایت لازم وکافی از نوسازی بافت های فرسوده در قالب شارژ مالی موثر برای ساخت مسکن در این محله ها صورت می گرفت، این جریان به بازی برد- برد- برد برای دولت، متقاضی مسکن و سازنده تبدیل می شد. اما مدل فعلی شارژ مالی مسکن عملا به اکران مسکن مقرون به صرفه در زمین هایی تبدیل شده است که هزینه تامین وآماده سازی آن برای دولت گران تمام شده و می گردد.

بوت کمپ بیزینس مدرسین | فرصت کسب عایدی با آموزش مهارتی که دارید

بوت کمپ بیزینس مدرسین | فرصت کسب عایدی با آموزش مهارتی که دارید

اطلاعات دوره

yektanet-logo-sign

تبلیغ

در پس این تبعیض مخرب، بهانه ای با عنوان مشکل کمبود منابع مالی برای تامین یارانه سود تسهیلات بانکی نوسازی بافت های فرسوده وجود دارد. بعضی مقامات اعلام می نمایند پرداخت وام یارانه ای برای نوسازی بافت های فرسوده به علت ناتوانی از تامین یارانه سود تسهیلات (مابه التفاوت نرخ سود یارانه ای و نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار)، به بن بست خورده است. تعیین است وقتی سیاستگذار نمی تواند عایدی مالیاتی کارآمد در بخش املاک ایجاد کند و از چند خانه ای هایی که واحدهای خود را به صورت خالی نگهداری می نمایند مالیات موثر دریافت کند، با مشکل تامین مالی برای طرح های حمایتی نظیر تامین مبلغ موردنیاز برای یارانه سود وام نوسازی روبرو می گردد.در صورتی که احتکار مسکن از سوی چندخانه ای ها که بخشی از آنها البته به علت انتظارات تورمی و با هدف حفظ ارزش دارایی های خود به بازار ملک ورود نموده اند، مشمول مالیات گردد، علاوه بر افزایش عرضه مسکن به بازار و یاری به تعدیل قیمت ها، دولت به منابعی پایدار برای طرح های حمایتی مسکن دسترسی پیدا خواهد نمود. اما وقتی این عایدی مالیاتی وجود ندارد و حتی عوارض نوسازی شهری با ارقام غیرموثر معین می گردد نمی توان به تامین مالی کارآمد برای پرداخت وام های یارانه ای نیز چندان امیدوار بود. بر اساس آمار رسمی شبکه بانکی، از ابتدای دولت سیزدهم تا به امروز تنها حدود 40 هزار واحد مسکونی برای دریافت وام نوسازی به بانک ها معرفی شده اند. در حالی که مطابق با تکالیف قانونی، سالانه دست کم 100 هزار واحد مسکونی باید در بافت های فرسوده نوسازی گردد.